此轮房地产下行对宏观经济影响有多大

　　文｜刘洁琦 中泰国际地产行业分析师（总监）

　　文｜赵红梅 上海财经大学博士研究生

　　始于2020年秋季的新一轮房地产调控，直指房企杠杆和银行信贷供给。过去一年多以来，中国房地产行业各项指标急转直下，房企美元债违约率大幅攀升，多家上市房企2021年的业绩年报延迟发布，进一步加剧了行业的资产价格波动。这一轮房地产行业调整到底对中国宏观经济影响几何？未来政策将如何演绎？

决定需求的核心变量已悄然生变

　　住房市场改革、经济强劲增长和城镇化快速推进，是1998年以来房地产需求增长的重要驱动力。1998年“房改”以来，房地产行业繁荣发展，除了产业政策的支持，中国人口红利的释放以及城镇化战略的积极推进功不可没。然而，“十三五”期间，中国开始面临人口红利消失的问题：中国人口增速自2016年以来持续放缓；15—64岁的劳动年龄人口规模自2012年开始进入负增长。此外，中国常住人口城镇化率于2019年突破60%，实际城镇化率更高。虽然与发达国家相比，中国城镇化率仍有进一步提高的空间，但是由于基数的提升，以及中国经济增速的放缓，实际城镇化率增速也势必放缓。从发达国家的经验来看，当城镇化率达到60%以上时，城镇化率的年均提高速度普遍降至1个百分点以下。预计中国“十四五”期间，城镇化率平均每年提高速度将由1996年—2019年的1个百分点以上逐步减慢。因此，展望未来十年，伴随着中国人口增速见顶以及城镇化率达到较高水平，预计新增住房需求将较过去十年显著放缓。

行业潜在的供求失衡风险有所上升

　　虽然中国房地产潜在需求增速放缓，然而，在棚改的推动下，供应较快释放，房地产销售总量于“十三五”期间快速上升并达到历史高位。1998年正式启动“房改”至2021年黄金期，中国共销售商品房225.2亿平方米，其中，“十五”（2001—2005年）、“十一五”（2006—2010年）、“十二五”（2011—2015年）、“十三五”（2016—2020年）分别销售商品房17.7亿平方米、40.5亿平方米、60.01亿平方米、84.6亿平方米。