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此轮房地产下行对宏观经济影响有多大

2022年05月01日第3期
若地产投资增速出现极端下滑状况,叠加对上下游的影响以及疫情影响,会加速金融风险暴露,届时,将拖累中国GDP及加大城镇居民就业压力,导致地产财政收入骤减,综合的负面影响或令中国经济不可承受
news 原图 住房市场改革、经济强劲增长和城镇化快速推进,是1998年以来房地产需求增长的重要驱动力。

  文|刘洁琦 中泰国际地产行业分析师(总监)

  文|赵红梅 上海财经大学博士研究生

  始于2020年秋季的新一轮房地产调控,直指房企杠杆和银行信贷供给。过去一年多以来,中国房地产行业各项指标急转直下,房企美元债违约率大幅攀升,多家上市房企2021年的业绩年报延迟发布,进一步加剧了行业的资产价格波动。这一轮房地产行业调整到底对中国宏观经济影响几何?未来政策将如何演绎?

决定需求的核心变量已悄然生变

  住房市场改革、经济强劲增长和城镇化快速推进,是1998年以来房地产需求增长的重要驱动力。1998年“房改”以来,房地产行业繁荣发展,除了产业政策的支持,中国人口红利的释放以及城镇化战略的积极推进功不可没。然而,“十三五”期间,中国开始面临人口红利消失的问题:中国人口增速自2016年以来持续放缓;15—64岁的劳动年龄人口规模自2012年开始进入负增长。此外,中国常住人口城镇化率于2019年突破60%,实际城镇化率更高。虽然与发达国家相比,中国城镇化率仍有进一步提高的空间,但是由于基数的提升,以及中国经济增速的放缓,实际城镇化率增速也势必放缓。从发达国家的经验来看,当城镇化率达到60%以上时,城镇化率的年均提高速度普遍降至1个百分点以下。预计中国“十四五”期间,城镇化率平均每年提高速度将由1996年—2019年的1个百分点以上逐步减慢。因此,展望未来十年,伴随着中国人口增速见顶以及城镇化率达到较高水平,预计新增住房需求将较过去十年显著放缓。

行业潜在的供求失衡风险有所上升

  虽然中国房地产潜在需求增速放缓,然而,在棚改的推动下,供应较快释放,房地产销售总量于“十三五”期间快速上升并达到历史高位。1998年正式启动“房改”至2021年黄金期,中国共销售商品房225.2亿平方米,其中,“十五”(2001—2005年)、“十一五”(2006—2010年)、“十二五”(2011—2015年)、“十三五”(2016—2020年)分别销售商品房17.7亿平方米、40.5亿平方米、60.01亿平方米、84.6亿平方米。


版面编辑:李东昊

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