建设用地使用权“自动续期”的四种方案

北京航空航天大学法学院院长

　　城市住宅权属可以分为房屋所有权和土地使用权，一般来说，房屋所有权可以视为是无限期的，但城市的土地为国家所有，使用土地要缴纳土地出让金，而且土地使用权是有期限的。所以，如何处理房屋所有权和土地使用权的关系，就成为无法绕开的法律问题。

　　法律对此有初步规定，但较为模糊，缺乏操作细则。2007年10月1日施行的《物权法》第149条对住宅建设用地的规定是“自动续期”：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，依法律、行政法规的规定办理。2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》第22条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《城市房地产管理法》早于《物权法》，按从新不从旧的原则，土地使用权的有关规定要依照《物权法》来执行。